Cung không đủ cầu
Giá bán nhà phố thương mại trong các KĐT quy mô lớn tại TP.HCM khá “chát”, trung bình từ 80-150 triệu/m2, sản phẩm mặt tiền đường giá 40-80 tỷ đồng/căn nhưng vẫn thường xuyên “cháy hàng”. Thực tế trong 6 tháng đầu năm, hầu hết các shophouse phát triển trong đô thị đều có tỷ lệ thanh khoản rất cao, nhanh chóng hết hàng ngay khi chào bán.
Cụ thể, dù mới manh nha thông tin sắp ra mắt nhưng nhiều căn thương mại dịch vụ khối đế tại KĐT Mizuki Park (quy mô 26ha tại Bình Chánh) đã được đặt cọc giữ chỗ. Cả khu đô thị này hiện chỉ còn vài chục căn thương mại tại các dự án thành phần Flora Mizuki MP9, MP10 và Flora Panorama.
KĐT Vinhomes Grand Park (TP. Thủ Đức) chỉ có 63 căn nhà phố thương mại thuộc khu Ginza và Broadway cũng đang được thị trường săn đón. Tại sự kiện mở bán shophouse Broadway tổ chức vào tháng 4, chủ đầu tư phải mở bán giới hạn và ưu tiên khách đăng ký sớm. 18 căn nhà phố thương mại Ginza ra mắt hồi tháng 3 cũng hết hàng trong vài ngày dù giá bán trung bình từ 150-200 triệu đồng/m2.
Các khối đế thương mại tại những khu đô thị luôn được đánh giá cao và có thanh khoản tốt trên thị trường.
Trước đó, tại KĐT Vạn Phúc City (quốc lộ 13, TP. Thủ Đức) , các căn nhà phố thương mại được chào bán “cung không đủ cầu” dù mức giá bán gần 200-300 triệu/m2. Thị trường thứ cấp cũng gần như không có giao dịch bán lại do nhà đầu tư giữ để kinh doanh lâu dài. Khu vực TP. Thủ Đức, các căn shophouse trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc KĐT Sala (TP. Thủ Đức) hiện có giá sang nhượng lên đến 80-120 tỷ đồng/căn nhưng vẫn được giới đầu tư săn đón. Nhìn chung giá nhiều căn shophouse sang nhượng hiện chênh giá từ 100-150%.
Không chỉ với những đô thị hiện hữu, ngay cả những dự án đang trong quá trình triển khai vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng. 99 căn shophouse thuộc khu phức hợp MT Eastmark City (TP.Thủ Đức) dù chưa chính thức giới thiệu nhưng nhiều sản phẩm trong số đó đã được nhà đầu tư đặt mua trước. An Gia cũng thông báo cháy hàng khi mở bán 40 căn shophouse tại khu phức hợp Westgate Bình Chánh trong tháng 4 vừa qua dù giá không rẻ.
Giá chát, vì sao shophouse vẫn nóng?
Phân tích về tiềm năng sinh lợi của một shophouse, ông David Jackson, TGĐ Colliers Việt Nam cho biết, các yếu tố tiên quyết cần có để kinh doanh nhà phố thương mại là giao thông thông suốt, mật độ dân cư đông và khả năng liên kết với thương mại khu vực lân cận. Xét trên các yêu cầu này, những shophouse nằm trong các khu đô thị quy hoạch bài bản và đã đi vào vận hành luôn ghi nhận hấp lực tốt. Dù giá bán cao nhưng tiềm năng lớn, tương xứng giá trị bỏ ra. Lợi thế về quy mô dân cư, hạ tầng và khả năng tăng trưởng kinh tế dài hạn là yếu tố giúp các KĐT thắng tuyệt đối trong cuộc đua hút nhà đầu tư.
Xét trên thực tế, những KĐT như Mizuki Park, Vinhome Grand Park, Vạn Phúc City… là những dự án phát triển mô hình đô thị tích hợp có quy mô dân số đông đúc và nhộn nhịp nhất nhì khu vực, có tỷ lệ sáng đèn nhanh và cao. Tính đến thời điểm hiện tại, Mizuki Park hơn 3.000 sản phẩm nhà phố, căn hộ tại dự án đã bàn giao, hàng ngàn hộ dân đã dọn về an cư, khi toàn bộ khu đô thị đi vào vận hành sẽ đón hơn 15.000 cư dân, tạo lực cầu ổn định cho hoạt động kinh doanh tại đây. Ngoài ra các khối đế thương mại tại khu đô thị này cũng đang được kinh doanh tốt, là tham chiếu quan trọng cho khả năng khai thác thương mại của dự án. Tương tự, Vinhome Grand Park có quy mô dân số hơn 100.000 người, với hơn 50.000 căn hộ và 1.500 sản phẩm nhà thấp tầng. Chưa kể KĐT này còn có kết nối thương mại với hàng loạt khu kinh tế, kỹ thuật và giáo dục lớn của TP. Thủ Đức. Vạn Phúc City cũng có quy mô 198ha với mật độ dân cư gần 40.000 người và là khu đô thị lớn, giao thương sầm uất nhất trên khu vực tuyến quốc lộ 13…MT Eeastmark City cũng có quy mô dân số hơn 10.000 người với 2.000 căn hộ, nằm trên tuyến Vành Đai 3, gần kề khu công nghệ cao và làng đại học.
Tiềm năng thương mại lớn đến từ cộng đồng dân cư đông là yếu tố giúp nhà phố thương mại tại các khu đô thị được săn đón.
Ngoài cộng đồng cư dân hiện hữu, các khu đô thị phát triển theo mô hình tích hợp thường đi kèm các tiện ích như trường học, khu hành chính – văn hoá, công trình y tế, khu thể thao, khu văn phòng…. thu hút lượng lớn người dân từ các khu vực khác đến làm việc, sử dụng dịch vụ, nhờ vậy mức lợi nhuận từ cho thuê nhà phố thương mại tại đây có thể đạt từ 12%/năm. Chính vì vậy bảo chứng kinh tế của các khu đô thị luôn cao hơn những dự án đơn lẻ và giá bán nhà phố thương mại, căn hộ thương mại tại đây dù cao hơn nhiều nhưng vẫn được thị trường đón nhận.
Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường BĐS thương mại tại TP.HCM đang hồi phục tốt. Quý 1/2022, nhu cầu tìm mua, thuê các căn thương mại khối đế chung cư tăng 19% so với cuối năm 2021. Riêng trong tháng 5/2022, nhu cầu tìm kiếm nhà phố thương mại tại TP.HCM tăng 64%, lượng tin rao thuê các mặt bằng nhà phố thương mại cũng tăng 42% so với cùng kỳ. Loại hình nhà phố thương mại khối đế chung cư cao tầng, từ đầu năm đến nay ghi nhận tỷ lệ cho thuê, mua đi bán lại đạt từ 80-100% giỏ hàng giao dịch. Sự tăng trưởng trở lại của hoạt động mua sắm, giải trí đang thúc đẩy thị trường BĐS thương mại phục hồi kéo theo đó là nhu cầu đầu tư loại hình này tăng trưởng trở lại.
Phương Uyên